新浪房产频道“新盘全接触”互动专栏，邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘，网友可在线直接向老总们提出自己的问题，我们会以第一时间即时给大家进行介绍。

　　11月14日下午，润泽庄园 营销中心总经理陶瑋女士做客新浪“新盘全接触”，详细给新浪网友介绍润泽庄园的最新情况。

　　主持人：各位新浪网友大家下午好！今天新浪房产嘉宾聊天室请来的嘉宾是润泽庄园营销中心总经理陶瑋，首先欢迎陶总做客新浪。

　　陶瑋：非常感谢新浪。

　　主持人：润泽庄园在11月7日网络摇号，11月9日开盘，开盘以后市场的反响非常好，您觉得是什么原因造成火爆的场面呢？

　　陶瑋：从摇号的情况来看，也是当时我们感觉到非常自豪的事情，在北京这么多年的别墅销售来说，随着06年别墅叫停之后，我们现有的别墅区域包括我们现在随着城市化的进程，对于别墅的含义，以前可能大家一提到就觉得是在郊区，城市里有一些都是非常少量的。对于润泽庄园来说，是北京最后的城市别墅，我认为我们有这么多客户，我们只推广3个月时间，从10月20日亮相到11月7日摇号只有短短的18天时间已有千余组客户预约登记。大家到润泽庄园现场，给大家的感觉就是首先是我们交通的网络，包括我的城市属性，大家直接地都可以感受到。同时产品力是非常强的，这是项目另外吸引客户的很重要一点。

　　对于产品来说，在做项目定位时，对于这个地段可以说随着08年奥运会的临近，这个地段和这个区域是倍受关注，同时国家投入了这么大量的财力，对于这个区域的发展可以说是日新月异，飞速的发展。北边是上风上水，从北京这么多年的习惯来说，我们临近的清河，在清河边，清河大家也知道是历史非常久远的，我们叫它老河湾。同时这样一块地我们赋予它一个产品，其实是提升了整体区域的价值，随着奥运会的到来，大的区域发生了这么大的变化，我们其实是奥运最大的享受者。我刚才说的所有这些，都是我们客户能够体会到和拥有润泽庄园的客户居住在这里面，他会完全感受到的。因此短短18天，大家看到现场我们震撼的园林包括我们细节性、空间感很强的产品之后，有千余组的人来预约购买一期的产品。

　　我在这也非常自豪地说，我们目前这个项目从我们运通集团来说，拿到这块地，是希望通过我们产品的建造包括我们对别墅生活的园林氛围改善，能够让大家感受到运通集团所投入的包括我们所能够带给大家的不仅仅是好的地段、好的产品，更有好品质的城市别墅生活。

图为润泽庄园联排别墅效果图

 

　　主持人：刚才陶总大概介绍了一下我们产品热销的几大方面，下面请您详细给网友谈一下，因为大家都知道润泽庄园是位于亚奥板块，大家一听到亚奥板块，第一印象就是感觉这个地区都是有钱人、富人，他们的购房要求会更高，为什么润泽庄园在这个地段、这个区域吸引力对他们如此之大？首先可能是因为润泽庄园的地段位置，您详细给我们谈一下。

　　陶瑋：刚才谈到了传统的亚奥核心区域，近几年来已经发生了很大的变化，但是它是一个传统的北京富人区，从很久远的亚运会阶段一直到奥运会临近的阶段，这个区域其实主导了北京的喜爱北段区域的富人区的聚集，有很多代表性的项目在这边出现，包括更远的亚北的别墅项目。对于这个老的区域来说，在以前大家最大的感觉就是它的配套不平衡，随着交通网络的完善，它可能对于餐饮、娱乐这一类的配套比较强势，其他的配套方面，我相信在北京市政府的总体规划下，每一个大的区域有一个很鲜明的整体城市定位，对于CBD它的城市定位、经济核心，对于西端中关村区域它是一个高科技，包括所有引领科技含量很高的发展区域。

　　对于亚奥区域来说，本身这么多人拥有的富人区，形成了这样一个区域，随着08奥运会的来临，政府投入更多的是在于它的配套，对于这一块的配套来说，包括交通设施的完善也是配套之一，其他的配套方面，从政府的整体配套规划来说，着眼于文化、体育、展览类，把北京几大块的有鲜明代表性的区域是一个完善。对于08年来说任何一个国家，奥运会是一个国家的荣誉，也是区域的荣誉，首先是朝阳区，乃至整体区域大环境的荣誉。对于它的关注度，包括我们的项目所在区域的直接利好，道路的通畅包括清河河道完全治理完成，沿河的绿化基本已经做完，到明年春天的时候，我们的一期项目周边实际上它的环境已经有了很大的改善了。也就是说我们整体的区域随着国家大力的投入和奥运会的临近，包括奥运会期间整体的关注度，实际上这个核心区我认为它的投资价值和一个经济增长的价值是非常大的。我们成熟的区域投资价值，我们可以说它是稳定增长，传统的CBD区域、中央别墅区域、中关村等很成熟的区域，但是有大事件性主导的城市，首先它的经济增长就是跳跃性的，同时这个板块的增长不是稳定增长，而是跳跃性地增长。

　　这个区域会随着08年奥运会的到来和临近，随着配套设施的完善，综合的生活质量提高，这个区域的投资潜力是非常大的。因此，包括我们的项目，对于这个区域和北京市来说它也是最后的城市别墅。而且又是我们项目一期首发的地段，对于客户来说，本身大盘自身就有一个增长，同时随着区域价值的增长，它的升值潜力是无限的。对于这个区域总体来说，我认为是现在投资包括我们项目产品的专属性来说，它是一个投资和居住都十分合适的地段，我认为是比较好的选择。

　　主持人：我认为别墅项目对于他们所针对的人群来说，我们在销售方面可能对于别墅销售人群来说，不仅仅包括某一地域性，不像住宅，可能住在望京地区的比较偏向于望京地区的住宅，而别墅是面向于所有人。润泽庄园位于朝阳区红军营西路，对于这一块可能很多购房人不太了解，您来介绍一下它周边的环境。

　　陶瑋：北五环之外原来北京市就是以城市绿化隔离带为主，所以本身大的区域氛围有9个高尔夫球场同时还有很多的生态园、森林公园，现在都是存在的，大的区域环境方面从绿化率以及大面积的绿化来说，因为在城市当中能够享受到大面积的绿化是非常难得的，我们大的区域本身是置身于刚才我说的以绿化为主的环境中。到目前我们叫红军营西路的项目所在地范围，一期我们项目是14万平米的建筑面积，17万平米的占地，紧邻我们一期就有25万平米的绿化带，这是我们自己代征的绿地。你现在到现场就可以感受到我们做出来的一部分的园林，参观过我们项目的给大家留下的感觉就是离闹市非常近，繁华中的一个世外桃源，我相信我说到这几个词之后，大家都有一些图画在脑海中闪现。因为离五环我们只有3公里，这么近的距离，离机场包括到我们的四环路，这样便捷的地方，但是来到我们润泽庄园，你现在进来能够感受到的就是宁静，同时就是震撼的园林，你现在看到的仅仅是25万平米当中的2万平米的园林，实际上你已经感受到了，已经是很震撼同时完全是一个世外桃源的感觉。我相信希望住别墅产品的生活都希望置业于此，随着现在的经济增长，来到我们这边的客户大多数还是以公司高层包括一些企业最主要的核心人物为主，这些城市新贵他们的生活是不能远离城市的，这恰好是我们在当初定位时所想象的客户，他不能离开城市人群，但是需要更好的生活和更好的居住环境，包括社区的品质感，他们的鉴赏能力使他们不能到郊区中、远离城市生活，这就是传说中的世外桃源。首先感受到了环境是别的地方不能拥有的，包括很多人打高尔夫球，天天在球场就可以看到项目，我们当时在开放之前，有客户想各种办法走到项目里面看，到底是什么项目，什么时间开，大家对它的关注度非常高。

　　10月20日开街之后，大家一个是被园林所吸引，以后这就是他生活的环境，他会觉得这个环境来之不易，因为我们在快速的生活中特别希望拥有这样的一片宁静，他找到了，同时我们又离繁华非常近。另外看到了产品，不管你什么样风格的产品，他真正希望的、能够关注的是你内部的空间和内部的感觉，因为这是他真正要生活的是在室内，室内是自己的一片天地，他希望室内的空间能够让他有一个更高品质的需求。我们现在展示出的样板街几类户型，我们的户型种类非常多，这一类户型中不管是叠拼还是联排产品，客户一致的口碑就是空间感非常好，换句话说我们的面宽的变化从8.2米到后期有更大的产品，现在能看到最大的是11.1米，后期可能会有到12.7米的产品。给客户带来的是什么呢？充足的阳光、大的空间感，完全是独栋别墅的感受，我们的面宽实际上已经超过了一些小独栋的面宽。从产品革命性地调整之后，从里到外，大家会觉得这是一个完全不同的感觉。

　　从我们来说我们也确实倾注了这么多的心血，我们开发商整体的团队来说，在运通集团整体投资和管理下，从产品研发方面做了很多种，包括产品的细节包括我们调查了很多次，对于这种别墅类产品来说我们现在对于地下室的定位，北京来说地下室不管是什么形式的，阳光房之类的但是使用率非常低，我们在设计时联排别墅地下室都控制在50平米左右，我们现在按套买的时候，这一套房子实际上你花了600、700万，你更多拥有的是地上的空间和地上大部分的面积，你买我300平米的房子，250平米是地上，50平米是地下，跟传统各三分之一相比的话，这也是我们很大的调整，客户购买时会非常关注这些细节，包括庭院的处理、窗形的处理等等，这些细节的地方是非常注重的。这一点也是应该的，作为别墅这类产品的需求来说，更多的客户他的要求是非常高的，从他的生活环境、场景包括到生活的细节，这些方面我们的研发实际上在前期市场定位时已经充分了解了市场，从我们目前能够看到的产品和环境来说，可以让人感觉到是繁华中的世外桃源。

图为润泽庄园双拼别墅效果图

 

　　主持人：陶总，您刚才提到润泽庄园推出的是一期产品，它的户型面积是多少？

　　陶瑋：一般的联排产品是280平米到360平米，我们的双拼产品是550平米一套。我们有客户直接买两套，就是一个独栋。在风格上，我们从设计时对于双拼产品的考虑，我们的外观风格就可以看到我们的主形象，基本上你看到就像独栋，很多客户说你们的独栋多少钱，你可以买两套，我们可以帮你做设计改造，现在独栋批不了，包括你的庭院等等这些，你看起来是一个独栋，但是产品还是联排。

　　主持人：联排的价格是多少？

　　陶瑋：一期联排起价580万每套，双拼是起价1320万每套。

　　主持人：润泽庄园是城市别墅，我们提到是城市别墅，它有便捷的交通，却远离了繁华，有闹中取静的感觉，大家都知道亚运村以及即将呈现的奥运村，旁边的用地越来越少，在这么少的用地情况下，润泽庄园打造了联排和叠拼这种面积比较小，对于客户来说经济划算的产品，你们当初是怎么考虑的？没有像其他楼盘那样，推出一栋两栋豪宅的情况？

　　陶瑋：主要是容积率的问题，我们如果是做独栋的话，容积率必须要满足0.4，舒服一点就是0.3，在这个容积率的限定下，我们不可能出现这种产品，是不可能的。我们在0.7容积率这类产品中，我们的产品是非常领先的，现在的townhouse和以往的townhouse完全不同，是升级版的，像我们的双拼会配电梯的，从空间上来说我们的面宽加大了，进深就短了，这些都是跟以前传统的产品不一样的。

　　主持人：它吸引购房人的不外乎两点，一点是便利的交通，还有就是总价的优势，还有产品的一些细节。您之前提到区域发展会提高整个产品的投资价值，一期之后推出的几期可能在价格上会有一个浮动，对于购房人来说最大的投资回报是在哪些方面呢？

　　陶瑋：我们这么大的项目，14万平米我们会分期推出。后期我们会有一个合理的增长，从我们不管是对于已经认购的老客户，包括我们有一些新的客户，本身按照市场的规律来说，几期本身就会有一个价格的差距，所以从投资分析来说，它是一个惯例，是一个市场的规律。对于后期的增长来说，首先我认为区域的增长和土地的稀缺性包括可以说我们这类城市别墅，一共430套，卖掉一套就没有，是非常具有稀缺性的。润泽庄园的项目或者说润泽庄园的别墅是一个藏品级的别墅，为什么这样说呢？首先你把它定位为藏品，它就有独特和稀缺性的地方，才能当做藏品，很多的情况下就没有这个意义了。另外从它的产品力来说，实际上产品的升级是完全的升级，从它的产品力的强和区域市场的强化包括几个稀缺性在一起，我们叫做最后的城市别墅，它也是你应该珍藏的别墅产品。

　　主持人：下面想问一下陶总关于润泽庄园细节方面的问题，一是我们的工程进度以及入住时间，这是一期已经购买的业主比较关注的问题。

　　陶瑋：工程进度方面，我们是整体的开工布置，因为14万平米这么大，我们会分几个阶段重点地、逐步地实施这个工程，入住的时间在09年6月份，这里面我们考虑到了08年停工的问题，08年奥运会的阶段我们有一些不可控制的事情，从各行各业来说都会为奥运让路，作为政府来说会有它对于08年前后的规划，对于我们来说希望是说到了就要做到，因为这毕竟是给客户的一个承诺，因此我们把时间稍微地计算了一下，包括08年奥运会的原因以及政府的原因，所以我们是14万平米整体开工、整体入住，这是之前别墅产品没有的，一般都是开工几栋入住。整体开工、整体入住，我们的环境、道路、服务都是同时亮相的，避免了很多施工的干扰，希望带给大家的是好的地段、好的产品，同时您拥有的是一个城市别墅的藏品级居住品质，这个从我们开发商在做整体项目规划时实际上是一步步地为客户都考虑到了。我们整体呈现的是一个完整的区域，到入住之前，北苑东路的改善包括随着08年奥运会，奥运会召开的前后包括后期整个区域环境的改善，我相信入住时这个区域包括通过润泽庄园的项目带动整个区域价值的提升，我们改写了这个区域没有豪宅的局面，我们肩负着这样的历史使命，也担负着提升区域价值的使命。我们的产品在这样被社会认可和被客户认可的前提下，我们一定会给大家呈现一个藏品级的别墅生活。

　　主持人：我们一期的反响这么好，二期什么时候会推出呢？

　　陶瑋：预计下个月。

　　主持人：一期我们还有房吗？

　　陶瑋：基本上没有了，联排当天基本上就销售完了。

　　主持人：二期推出的产品还是联排和叠拼吗？

　　陶瑋：对，我们的主力产品就是联排。

　　主持人：我相信更多的网友会关注这些动态的。

　　陶瑋：我们特别希望大家都能够挑到喜欢的房子，但是确实客户比较多，二期我们也会在下个月推出，也是希望一期没有购买的、在等的客户能够如愿以偿。

　　主持人：我们还会采取网络摇号的方式吗？

　　陶瑋：应该不会。

　　主持人：首先会满足一期没有选上房的客户吗？

　　陶瑋：是这样。

　　主持人：在户型设计的细节上陶总能够介绍一些吗？

　　陶瑋：刚才提到了面宽，面宽是决定一切的，你想想一下不同面宽的房子里，你的采光量和空间的感觉是完全不一样的，特别希望更多的网友能够到润泽庄园现场去感受一下，因为我在这里说，可能你完全想象不到，以前的townhouse我见过，现在到底是什么样子，我觉得还是大家亲身去现场感受一下，我们做的是样板街，有4个样板房，4个成品展示，整个一条街是6栋楼。

　　主持人：我们刚才说到有双拼的还有联排的，还有叠拼。

　　陶瑋：对，就这三大类，但是户型的种类非常多。

　　主持人：是哪种有电梯？

　　陶瑋：是三层的双拼。

　　主持人：就相当于私人的电梯了？

　　陶瑋：购买上千万别墅的客户都是住过各种类型的别墅，在现在的产品中，楼梯的状态是他非常关注的，我们也看过很多客户，买到别的项目的时候第一个举动，就是加装电梯，有的项目是不可能加的，我们在产品研发阶段中世纪上已经把这个问题前置了，我们送给你电梯，我们在刚开始做产品的时候加电梯是很容易的，如果入住以后再加电梯是非常麻烦的。我们在充分考虑到市场定位时，实际上我们在一年之前在做双拼产品时，我们直接就把电梯加进去了。这对于我们来说是非常简单的一件事情，但对于客户来说是非常不一样的感觉。因为居住的多数人是同老人合住，上下楼非常不方便，在上千万的大宅里面会有老人的问题，电梯的设置对于老人来说是非常方便的。

　　主持人：您的客户定位非常准，因为刚才提到购买城市别墅的都是城市新贵，跟购买老别墅区产品的是完全不一样的，他们对于新鲜事物的接受能力，开发商也要随着市场来变化。

　　陶瑋：对，是这样。市场细分之后，我们大家受教育的程度包括我们接触面更广了之后，我们对很多要求以及细节性的东西非常关注，实际上我们讲究生活的品质，包括这个品质就来源于所有的细节，所有的细节才能体现出你的品质。包括我们的物业管理方面，是国贸物业来合作的，它是酒店式管理出身的，对于管家式的服务来说也是为了更好地服务每一家，也是城市别墅中独有的，也是在城市别墅中所需求的，满足了客户定制化的服务，包括品质和特色的服务等等。我们后期会随着产品的购买包括物业管理公司的介入，大家会逐步地感受到的。

　　主持人：物业费是多少？

　　陶瑋：是4.5元。

　　主持人：因为时间关系，最后请陶总用一句话来总结一下润泽庄园的最大卖点是什么？

　　陶瑋：润泽庄园最后的城市别墅，你值得拥有。

　　主持人：感谢陶总做客新浪。本次聊天结束

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